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空き家問題は、年中各メディアで取りざたされている日本の大きな課題の一つですが、空き家を所有していても自分には関係ないと思っていませんか？
空き家の危険性は思っているよりも身近な問題です。放置することによってトラブルに巻き込まれることもありえます。
今回は、そのような思わぬトラブルに巻き込まれないために空き家の危険性と有効活用の方法をご紹介します。
空き家を放置することで起こる危険とは
空き家を活用せずに放置することは、マイナス資産を抱えているのと同じ状況だと言えます。
維持するだけでも固定資産税や各種費用等、ランニングコストがかかることがその理由です。
また、放置することで安全上の危険性も増え、さらにマイナス要素が増えていきます。
しかし、その危険性をしっかりと把握している方は少ないのが現状ですので、空き家を放置すると何が起こるのかをご紹介します。
＜倒壊の危険性＞
建物や外構、敷地内の竹木が劣化により倒壊し誰かにケガをさせた場合は賠償責任を負います。
軽いケガでも問題ですが、重傷や命に関わるケガだと賠償金額は数百万円から数億円にまで及びます。
意図的なものではないにしても、所有者もしくは占有者（住んでいる方）は所有物に対して責任を持つため、賠償責任も発生いたします。
これは、民法717条の「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」で定められている法律です。
法律的な賠償もそうですが、空き家の管理を怠たり誰かにケガをさせてしまうことは、被害者・空き家所有者の双方にとって不幸な結果につながります。
＜犯罪に巻き込まれる危険性＞
空き家を放置することで、不法侵入者や不審者、犯罪者などが住み着いてしまう可能性もあります。
犯罪行為の温床になるなど、一般的に地域の空き家率の高さと犯罪発生件数は比例していると言われています。
さらに、放火などが起きてしまい延焼で周辺住宅に被害が及ぶ可能性も。
この場合の賠償責任は放火した犯罪者になりますが、責任能力がないなどの状況になれば、空き家の所有者が責任を求められることもありえます。
この際、法的な判断基準として先ほどの「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」と、特別法の「失火責任法」が絡んできます。
失火責任法では、重過失がある場合は責任を負うことになっていますが、どこまでが重過失にあたる行為になるかは個々の状況によってさまざまです。
簡単に説明すると、放火されることなどが予想できていたにもかかわらず放置し、第三者に損害を与えた場合は責任を負うことになります。
（※状況によっては放火を予想していなかった場合でも責任を負うことがありますので、注意してください）
この他にも「景観の悪化による周辺住民とのトラブル」や「建物の経年劣化による資産価値の減少」「空き家対策特別措置法による行政指導」「特定空家による固定資産税の増税」などさまざまなデメリットもあります。
このように、空き家を放置するとさまざまな危険性やデメリットがありますので注意してください。
では放置が問題であるにもかかわらず、なぜ放置される空き家がなくならないのでしょうか。
放置された危険な空き家がなくならない理由とは
放置された空き家がなくならない大きな理由の一つが、「固定資産税」です。
建物が建っている土地は、固定資産税が1/6になります。
そのため、税金対策として建物を残す人が増えます。
（※ただし、維持管理費用との費用対効果を考えると税金対策としては、あまり得策ではないかもしれません）
次に考えられる理由は相続です。
親が住んでいた実家を相続したが、既に住宅を持っている場合や遠隔地に相続した場合などがあります。
今は忙しいから後で考えようと放置し、問題が起きてから慌てて対処することも。
この他にも、相続でトラブルになってしまい、放置されている場合もあります。
実は相続トラブルが空き家放置の理由の大半であり、行政も解消のためにさまざまな法令で対処を試みていますが、まだまだ時間はかかるでしょう。
賃貸物件や売却活動などの有効活用を行っていても、契約に至らず空き家になっていることも考えられます。
なかなか契約が決まらないのはなぜか…
それは、賃貸市場が貸主（大家さん）有利の時代から借主（入居者）有利の時代へと変化していることが挙げられます。
また、売買市場も少子高齢化や都心部への人口集中などにより需要が変化しています。
貸主側は、このような時代の変化にあわせるために、需要のある市場を見つけることが大切です。その中で障がい者グループホームが今後の空き家活用の一つのカギになる、と思います。
空き家の有効活用！障がい者グループホーム ペット共生型福祉施設とは
共同生活援助と呼ばれる障害者福祉サービスで、障害者総合支援法によって定められている小規模な住宅が、「障がい者グループホーム」です。
身体・知的・精神障がい者などが、世話人などの支援を受けながら共同生活をしていることが特徴で、行政の補助なども受けながら運営されています。
そして、この障がい者グループホームにアニマルセラピー効果を加えたものが、ペット共生型福祉施設となります。
入居対象者は、障害者総合支援法に定められている障がい者にあたる方で、世話人などの支援があれば問題なく共同生活ができる方たちです。
そして、共同生活を送りながら職場に行く方や就労支援サービスを受けながら企業への就職を目指す方などさまざまで、創作活動を行っている方もいらっしゃいます。
しかし、なぜ障がい者グループホームが空き家の有効活用になるのでしょうか。
まず空き家の有効活用は需要があることが大事ですが、障がい者グループホームの需要はかなり高いと言えます。
平成23年から平成30年までの7年間で障がい者の数は200万人ほど増えており約990万人です。
しかし、住宅の供給が追いついていない状況です。
空き家をうまく障がい者グループホームとして活用することができれば、貸主側とグループホーム運用者側の双方にとって大きなメリットを産みます。
「障がい者グループホーム わおん」で運営しているグループホームのように、アニマルセラピーで動物から癒しを受けて一緒に生活できる施設は現状多くはありません。
また、「障がい者グループホーム わおん」で一緒に生活する犬や猫は、保護犬と保護猫たちのみですので殺処分される命の数を減らすこともできます。
命と触れ合う機会を増やしながら、コミュニティを形成することでグループホーム生活者の幸福度にも貢献することができるのです。
これは、一般の不動産物件にも当てはまることですが、需要があるものに付加価値を持たせることで他にない特徴や希少価値ができます。
このような理由から、私ども「障がい者グループホーム わおん」を含めてさまざまな個人や企業が参画しています。
その事業者に向けて、空き家の売却や賃貸として貸し出すなどが空き家有効活用方法の一つですので、ご検討いただければと思います。
まとめ
今回は、空き家を放置する危険性とその理由、有効活用の一つである障がい者グループホームについてご紹介しました。
放置している空き家の活用方法で悩んでいる方はとても多いです。
しかし、そのまま放置しておくと思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性も高いので対策は必要です。
大事な資産である不動産が、マイナス資産にならないようにさまざまな空き家対策を、ぜひご検討ください。
※以前の記事でも空き家問題をご紹介していますので、気になる方はぜひご参照ください。
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